吳家明（證券時報記者）

近日，一線城市中的深圳宣布將通過“收儲”方式加快樓市去庫存速度。

所謂“收儲”，即通過政府公開征集或地方國企收購存量商品住房用作保障性住房，也是新一輪去庫存的重要途徑之一。近些年，全國商品房庫存經(jīng)歷了先降后升的過程。與此同時，各地保障房籌建仍在較大規(guī)模推進(jìn)。在此背景下，“以購代建”應(yīng)運而生。

以深圳市場為例，據(jù)深圳貝殼研究院監(jiān)測，截至7月末深圳新房住宅可售房源48974套，住宅去化周期達(dá)到21.8個月，達(dá)到有統(tǒng)計以來（2014年1月以來）的較高水平，反映當(dāng)前深圳新房市場成交活躍度偏弱。

如今的新房高庫存與前幾年的土地大量供應(yīng)也有關(guān)系。目前，房地產(chǎn)市場已從“供不應(yīng)求”的過熱階段轉(zhuǎn)向需求動能不足的階段，短期內(nèi)亟需激發(fā)購房需求，但這需要政策持續(xù)推動以及花費較長時間。另一邊，一線城市又是樓市的風(fēng)向標(biāo)，具有較強的示范性效應(yīng)。在此背景下，一線城市在此時加入“收儲”行列，可以在更大程度上提振市場信心，促進(jìn)市場供需平衡。

不能否認(rèn)的是，“收儲”模式雖可以實現(xiàn)一定程度的去庫存效果，但在落地過程中也面臨一些難題。例如，“收儲”商品房落地的關(guān)鍵還在于收購價格和配售配租價格之間能否實現(xiàn)平衡，是不是能算得過來賬。此外，地方國資下場收購，但各地籌資實力面臨考驗，地方“收儲”對房企流動性的支持力度或較為有限。

從房企的反饋來看，一些房企對政策的反應(yīng)也偏向保守。深圳一家民營房企的市場部人士告訴筆者，如果是一線和重點二線城市，只要價格折扣到位（一般是七到八折），房源放在市場上也能夠賣掉，這時房企手中房源被收購的意向就會相對較低。而且，很多城市的“收儲”要求都是70平方米甚至更小的小戶型，這幾年房企的類似產(chǎn)品并不多，屬于非主流產(chǎn)品。不過，在“收儲”的過程中，房企也會發(fā)掘一些機會，例如在代建代管方面是否有合作的可能。

目前，“促需求+去庫存”的政策方向已經(jīng)明確，更大的意義在于推動市場情緒的恢復(fù)及增加保障性住房供給，但未來仍需相關(guān)政策進(jìn)一步完善。

筆者認(rèn)為，“收儲”工作一定要摸清需求的規(guī)模、分布和特征，也要做好品質(zhì)、戶型、配套等關(guān)鍵因素的把關(guān)，才能更好達(dá)到多方面目的。此外，現(xiàn)階段消化存量房產(chǎn)，除了待售新房、在建工程和空置房屋等庫存外，還要面對市場二手房掛牌數(shù)量居高不下、置換不暢對新房市場的影響。無論如何，隨著“收儲”工作的落地推進(jìn)，市場對房地產(chǎn)行業(yè)前景預(yù)期將發(fā)生改變，但從地產(chǎn)調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變到取得實質(zhì)性效果之間，仍然有較長的路要走。

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