上海首單,即將開(kāi)售
來(lái)源:上海證券報作者:朱妍2024-06-27 15:48

上海首單消費基礎設施REITs來(lái)了。

7月2日,華安百聯(lián)消費封閉式基礎設施證券投資基金(簡(jiǎn)稱(chēng)“華安百聯(lián)消費REIT”)即將開(kāi)售,消費基礎設施REITs迎來(lái)“新成員”。

華安百聯(lián)消費REIT開(kāi)售

6月26日晚間,華安百聯(lián)消費REIT的最新公告顯示,其認購價(jià)格為每份2.332元。按中國證監會(huì )準予該基金首次募集的10億份基金份額總數計算,若本次發(fā)售成功,預計該基金將募集23.32億元資金(不含認購費用和認購資金在募集期產(chǎn)生的利息)。

同時(shí),根據該基金招募說(shuō)明書(shū)中披露的可供分配金額測算,該基金2024年和2025年的分派率(預計年度可供分配金額/預計募集資金總額)分別是5.65%和6.22%。

資料顯示,華安百聯(lián)消費REIT的底層資產(chǎn)為上海又一城項目,是首單上海消費基礎設施REITs。該項目位于五角場(chǎng)商圈,建筑面積約12.5萬(wàn)平方米,2007年開(kāi)業(yè)至今已穩定經(jīng)營(yíng)逾17年,是一座集購物、餐飲、休閑、娛樂(lè )等功能業(yè)態(tài)于一體的購物中心。

2018年至2019年,其銷(xiāo)售額保持在14億元至15億元,營(yíng)業(yè)收入保持在3億元以上的高位水準,2020年至2022年期間有所波動(dòng),但2023年已實(shí)現快速反彈,將逐步回升到正常水平。

未來(lái),華安百聯(lián)消費REIT會(huì )通過(guò)投資基礎設施資產(chǎn)支持證券并持有其全部份額,穿透持有底層資產(chǎn)100%所有權,從而獲取底層資產(chǎn)租金收入、聯(lián)銷(xiāo)收入等相對穩定現金流。

值得注意的是,華安百聯(lián)消費REIT的原始權益人百聯(lián)股份,是上海市大型國有上市公司,該公司以購物中心、奧特萊斯、百貨商店、連鎖超市為核心業(yè)務(wù);其基金管理人華安基金也是中國證監會(huì )批準成立的首批5家基金管理公司之一,成功發(fā)行了全國首批基礎設施公募REITs華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT,并在全國首批通過(guò)擴募,在國內公募REITs領(lǐng)域具有豐富經(jīng)驗。

消費基礎設施REITs助力實(shí)體經(jīng)濟

2024年,國內消費基礎設施REITs正式面市。首批4只REITs已成功上市,分別為華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商業(yè)REIT、中金印力消費REIT和嘉實(shí)物美消費REIT。

所謂消費基礎設施REITs,是以消費基礎設施為底層資產(chǎn)所發(fā)行的REITs產(chǎn)品,底層資產(chǎn)包括百貨商場(chǎng)、購物中心、農貿市場(chǎng)等城鄉商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項目,以及保障基本民生的社區商業(yè)項目。從全球成熟REITs市場(chǎng)來(lái)看,消費REITs資產(chǎn)規模大,市場(chǎng)化程度高,扮演著(zhù)重要角色。

2023年3月,國家發(fā)展改革委發(fā)布的《關(guān)于規范高效做好基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信用基金(REITs)項目申報推薦工作的通知》提到,要優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購物中心、農貿市場(chǎng)等城鄉商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項目,保障基本民生的社區商業(yè)項目發(fā)行基礎設施REITs。

2023年10月,證監會(huì )發(fā)布《關(guān)于修改〈公開(kāi)募集基礎設施證券投資基金指引(試行)〉第五十條的決定》,正式將公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類(lèi)型拓展至消費基礎設施。

格上基金研究員蔣睿認為,消費基礎設施REITs的陸續問(wèn)世,進(jìn)一步拓寬了公募REITs底層資產(chǎn)類(lèi)型,有助于恢復和擴大消費,促進(jìn)居民消費品質(zhì)提升,符合國家把恢復和擴大消費擺在優(yōu)先位置的決策部署。此外,消費基礎設施REITs還有利于發(fā)行企業(yè)盤(pán)活資產(chǎn)及擴大有效投資。

“消費基礎設施REITs適合想要參與商業(yè)地產(chǎn)投資的穩健型投資者?!迸排啪W(wǎng)財富理財師姚旭升認為,傳統投資商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的方式就是“買(mǎi)資產(chǎn)”,這樣購置成本高,且缺乏優(yōu)質(zhì)的運營(yíng)內容,而消費基礎設施REITs作為我國普通投資者可投資商業(yè)地產(chǎn)的便捷工具,降低了商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的投資門(mén)檻,尤其是首批上市及近期將發(fā)行的消費基礎設施REITs都持有較為優(yōu)質(zhì)的商業(yè)項目,很好地滿(mǎn)足了投資者對商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的投資需求。

公募REITs擴容提質(zhì)下的投資機遇

我國公募REITs市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入擴容、提質(zhì)階段。今年以來(lái),不僅首批消費基礎設施REITs上市,還有多只REITs產(chǎn)品等待入場(chǎng),比如首單水利基礎設施公募REITs近期獲得受理,中信建投明陽(yáng)智能新能源REIT、中航易商倉儲物流REIT獲批,華夏大悅城購物中心REIT申報等。

REITs底層資產(chǎn)的日益豐富與優(yōu)質(zhì)的質(zhì)量,令REITs的投資價(jià)值備受矚目。

從投資價(jià)值來(lái)看,姚旭升認為,REITs是介于股票與債券之間的特殊品種,產(chǎn)品收益和分紅相對穩定,與股票和債券相關(guān)性低、可有效抵御通貨膨脹。公募REITs與普通公募基金相比流動(dòng)性基本相同,收益高于貨幣型基金、債券型基金,風(fēng)險小于股票型基金。穩健、安全、收益中等、適宜長(cháng)期持有,是公募REITs作為投資產(chǎn)品的“角色定位”。

“以我國當前的經(jīng)濟發(fā)展階段和存量資產(chǎn)來(lái)看,公募REITs是底層資產(chǎn)質(zhì)量較高,具備長(cháng)期投資邏輯和配置價(jià)值的產(chǎn)品。建議投資者未來(lái)重點(diǎn)關(guān)注REITs底層資產(chǎn)項目質(zhì)量,并了解基金管理人以及運營(yíng)管理機構的運營(yíng)能力,基于理性的判斷合理評估REITs價(jià)值,抱著(zhù)長(cháng)期配置的心態(tài)來(lái)投資公募REITs?!币π裆f(shuō)。

責任編輯: 冉超
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