樓市打響去庫存攻堅戰
來(lái)源:21世紀經(jīng)濟報道作者:張敏2024-06-27 08:11

編者按:

根據國家統計局的數據,截至5月末,全國商品房待售面積7.43億平方米。雖然比4月有小幅下降,但仍然處于7億平方米以上的高位。加之市場(chǎng)交易降溫,樓市去化周期再度拉長(cháng)。

在此背景下,監管部門(mén)多次就樓市去庫存工作作出部署。房企為了加速去化也紛紛花式促銷(xiāo),降價(jià)、打折早已不是新鮮事。

今年以來(lái),監管部門(mén)多次就樓市去庫存工作做出部署。其中,近期的表態(tài)較為密集。

6月12日,央行召開(kāi)保障性住房再貸款工作推進(jìn)會(huì ),強調“著(zhù)力推動(dòng)保障性住房再貸款政策落地見(jiàn)效,加快推動(dòng)存量商品房去庫存”。

一周后,中國人民銀行行長(cháng)潘功勝在2024陸家嘴論壇上表示,用市場(chǎng)化方式加快推動(dòng)存量商品房去庫存。

6月20日,住建部要求,收購已建成存量商品房用作保障性住房擴圍至市縣。

與此同時(shí),各地也推出一系列有利于樓市去化的措施。山西大同還針對化解非住宅商品房庫存專(zhuān)門(mén)發(fā)文。

種種變化表明,樓市開(kāi)啟了新一輪的去庫存周期,多管齊下去庫存,成為近期的重要政策導向。

其背景在于,進(jìn)入2024年,全國商品房待售面積躍至7億平方米以上。加之市場(chǎng)交易降溫,樓市去化周期再度拉長(cháng)。

庫存規模升至高位

近些年,全國商品房庫存經(jīng)歷了先降后升的過(guò)程。

根據國家統計局的數據,截至5月末,全國商品房待售面積7.43億平方米。雖然比4月有小幅下降,但仍然處于7億平方米以上的高位。

統計局口徑中的“商品房待售面積”,是指已竣工的可供銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積中,尚未銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積。這也是衡量樓市庫存的重要指標。

2015年至2016年,我國商品房待售面積曾連續多月攀升至7億平方米以上的高位。此后逐漸下降,到2019年,一度回落至5億平方米以下。

2019年至2021年,樓市迎來(lái)去杠桿之前的最后一輪擴張周期。開(kāi)發(fā)商紛紛加大投資強度,買(mǎi)地和并購規模增加。市場(chǎng)交易規模也一度升至高位,但從2022年開(kāi)始明顯降溫。這也為此后的庫存攀升埋下伏筆。

從2020年開(kāi)始,商品房待售面積呈螺旋式上升走勢,到2023年攀升至6億平方米以上,進(jìn)入2024年,更是超過(guò)了7億平方米。

其中,住宅待售面積超過(guò)一半,其余為辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)住房及其他庫存。

從區域分布來(lái)看,這些庫存并不均衡。易居研究院通過(guò)對100個(gè)城市的新房庫存研究發(fā)現,三四線(xiàn)城市的去庫存壓力要大于一二線(xiàn)城市,這在很大程度上是由于三四線(xiàn)城市市場(chǎng)熱度不高所致。

根據該機構的統計,截至今年4月份,全國百城新建商品住宅庫存去化周期為26.5個(gè)月。其中,一、二、三四線(xiàn)的新建商品住宅存銷(xiāo)比分別為20.1個(gè)月、23個(gè)月和34個(gè)月。

該機構還指出,從城市內部來(lái)看,郊區樓盤(pán)要面臨比市區樓盤(pán)更大的去化難題?!澳壳肮┣箨P(guān)系的新問(wèn)題是,市區和好地段的關(guān)系有所緩解,但郊區項目在原有基礎上進(jìn)一步惡化。一方面,此類(lèi)郊區的新盤(pán)庫存房源本身就相對多;另一方面,隨著(zhù)限購的全面放開(kāi),部分需求由郊區轉向市區。這都會(huì )導致郊區的供求關(guān)系進(jìn)一步惡化?!?/p>

去庫存“多管齊下”

在政策層面,近幾個(gè)月來(lái),監管部門(mén)對樓市去庫存工作做出了多項表態(tài)和部署。

4月30日中共中央政治局召開(kāi)會(huì )議指出,統籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施。

5月17日,住建部副部長(cháng)董建國在國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì )上介紹了保交房四大工作重點(diǎn),其中包括“推動(dòng)消化存量商品住房”。他指出,城市政府堅持“以需定購”,可以組織地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購一部分存量商品住房用作保障性住房。

當日,央行表示,擬設立3000億元保障性住房再貸款,支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房。

6月7日,國務(wù)院常務(wù)會(huì )議指出,繼續研究?jì)湫碌娜齑?、穩市場(chǎng)政策措施。

6月20日,住建部要求,收購已建成存量商品房用作保障性住房擴圍至市縣。

易居研究院智庫中心總監嚴躍進(jìn)向21世紀經(jīng)濟報道記者表示,從這一輪的政策表態(tài)來(lái)看,樓市去庫存并不是獨立推進(jìn)的,而是與保交樓、保障房建設等工作并行推進(jìn)。這既說(shuō)明樓市去庫存工作的復雜性,也意味著(zhù)政策層面的思路為統籌推進(jìn),而不是單純的點(diǎn)對點(diǎn)解決問(wèn)題。

根據中指研究院監測,今年二季度以來(lái),湖北、寧夏、廣州、武漢等地鼓勵收購符合條件的存量房源用作保障性住房。另有不少城市和區域發(fā)布了相關(guān)公告。

中指研究院市場(chǎng)研究總監陳文靜認為,隨著(zhù)諸多支持政策的落地,預計各地將加快對存量商品房的收儲進(jìn)程。

嚴躍進(jìn)表示,樓市正在開(kāi)啟新一輪的去庫存周期,除了上述措施外,各地推出的降低購房門(mén)檻、促進(jìn)樓市消費的政策,本質(zhì)上也是為了消化庫存。

值得注意的是,一些城市針對非住宅類(lèi)的商品房庫存出臺了措施。6月中旬,大同發(fā)布《關(guān)于加快化解非住宅商品房庫存方案》,推出合理確定房地產(chǎn)項目商住配比、加強非住宅去化與樓宇經(jīng)濟協(xié)同發(fā)展、降低非住宅商品房用戶(hù)使用成本等12條相關(guān)措施。

嚴躍進(jìn)認為,考慮到寫(xiě)字樓、商鋪等商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的庫存規模,推出這類(lèi)措施很有必要。其中,在庫存規模較大的三四線(xiàn)城市,類(lèi)似的政策有可能被復制。

責任編輯: 胡青
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