房地產(chǎn)“小碎步”式政策頻出,累積效應或讓樓市完成筑底
來源:第一財經(jīng)作者:鄭娜2024-04-26 15:58

業(yè)內(nèi)預計新房成交大概率不會再出現(xiàn)2022年斷崖式下跌。

樓市“調(diào)控模范生”也加入全面解除限購的行列。日前,長沙住建部發(fā)布通知稱,全市范圍內(nèi)買房,不再審查購房者資格條件,這意味著長沙正式結(jié)束了已推行7年之久的限購政策。

但如此大招之下,多位長沙房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向第一財經(jīng)記者表示,政策推出后的首個周末,項目咨詢和來訪有所上漲,但整體反應平平,并無太多波瀾。除了當前市場信心不足等因素的影響, 2023年下半年的限購放松政策已在很大程度上釋放了不少需求,導致當前政策邊際效益遞減。

事實上,許多城市如長沙一樣,拿出大力度政策,但并未能獲得較好的市場反應,樓市修復進程緩慢。多位受訪人士表示,“小碎步”式的松綁政策下實際上會加重購房者的觀望情緒,難以帶動市場回暖,需求端政策松綁效力因此難免打折扣。業(yè)內(nèi)認為,當前的市場情況之下,需要多重力量綜合作用,供求關系才會逐漸好轉(zhuǎn),未來隨著宏觀經(jīng)濟的恢復,房地產(chǎn)市場才有望完成筑底。

修復樓市組合拳

近日,長沙印發(fā)的《關于支持居民購買改善住房的通知》明確,在長沙購房,不再審查資格條件。

該通知同時表示,在長沙“以舊換新”購買新房的,可按照“認房不認貸”政策,享受首套房首付比例和按揭貸款利率優(yōu)惠;購買新房申請住房公積金貸款的,在原有基礎上上調(diào)最高貸款額度80萬元,生育三孩的職工家庭住房公積金最高貸款額度提高至90萬。

一套樓市新政落地,購房者是否被點燃了熱情?多位受訪房企人士向第一財經(jīng)記者表示,全面放開限購政策的影響目前尚未傳遞到各個項目上。

某TOP20房企長沙市場負責人張穎(化名)也告訴記者,新政出臺之后跟同行交流發(fā)現(xiàn),市場反饋并沒有很積極,來訪量漲幅也就在10%-20%左右,但原本周末的來訪也會比平常好。

一家華南房企的長沙營銷負責人也透露,從上周的市場表現(xiàn)來看,新政的刺激效果一般?!斑@不是長沙首次放開限購,其實去年就已經(jīng)開始陸續(xù)放開首套、二套的限購了?!?/p>

2023年9月,長沙優(yōu)化限購政策,首套房限購資格出現(xiàn)松動。政策明確,包括非長沙市戶籍家庭在內(nèi),居民家庭在長沙購買首套商品住房,不再需要提供購房證明。此前,在長沙需“新落戶市民+12個月社?;騻€稅;非本市戶籍家庭+2年社?;騻€稅”才能購房。

這波限購政策放松,釋放了不少剛需。張穎表示,本來長沙的剛需客戶量就比較大,所以這次限購放開以后,對項目成交有明顯的促進作用。

新政疊加十一假期,市場活躍度明顯提升。中指院數(shù)據(jù)顯示,2023年9月,長沙商品住宅成交65.7萬平方米,環(huán)比上漲100.8%,同比上漲34.8%。58安居客研究院院長張波向記者表示,這次的政策對長沙周邊城市形成虹吸,安居客線上數(shù)據(jù)顯示,周邊縣市到長沙購房的比例在去年上升了30%以上。

同年11月,長沙再次優(yōu)化限購政策,規(guī)定在長沙購買第2套商品住房時,不再受首套房網(wǎng)簽滿四年的限制;居民家庭名下商品住房單套面積均不足144平方米的,可購買1套改善性住房(144平方米及以上)。這次新政減少了對改善類購房需求的限制。

利好政策疊加,銷售得到一定程度的改善??硕饠?shù)據(jù)顯示,2023年第四季度,長沙首開項目數(shù)及開盤去化均上升至年度高位,首開去化率超76%;其中核心區(qū)域高端改善項目去化率接近五成,多個紅盤項目客房比超1.5,再現(xiàn)開盤搖號的現(xiàn)象。

兩輪限購放松之后,如今再全面解除限購,政策效力難免削弱。張穎認為,長沙此次全面放開限購,其實主要是放開對改善客戶的限購,因為剛需客戶購買首套房已經(jīng)不限購了,而改善客群本身并不急于下手,他們原本就有房子住,可能會想多看看,在合適的時機再下手,而不會迫切地立刻買房,畢竟手中已有的房源出手也需要時間。

政策“有效期”較短

祭出全面解除限購的大招,市場反應平平的情況,并不只是出現(xiàn)在長沙。

早在2023年11月,就有12個二線城市全面放開限購,其中還包括南京、合肥、鄭州、武漢等7個省會城市。2024年以來,有更多城市對限購政策進行調(diào)整。據(jù)中指研究院初步統(tǒng)計,截至目前,全國僅有北京、上海、廣州、深圳、成都、天津、西安、杭州、海南省等地仍有部分區(qū)域保持限購,其他城市基本上都全面解除了限購要求。

但整體來看,限購放松的效果并不算理想,許多城市新房成交依舊在低位徘徊。克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,一季度,重點30城成交累計同比降52%,降幅持續(xù)擴大4個百分點。

為了促進成交,各大開發(fā)商同步執(zhí)行“以價換量”的策略,推動房價也同步走低,3月,新房價格環(huán)比下跌的城市有57個。另據(jù)西政資本測算,3月份新建商品住宅價格同比降幅約2.2%,為2015年8月至今以來的最大降幅。

政策持續(xù)保持寬松,且嚴格的限制性措施也漸次放松,但樓市的修復進程并不算理想,許多政策“有效期”較短。

某TOP30房企湖南片區(qū)的相關負責人表示,去年9月長沙的限購政策調(diào)整后,短期內(nèi)有刺激效果,但2個月后市場就開始下滑了。

即便是一線城市也存在同樣的情況,某央企營銷負責人曾向記者透露,其所在城市認房不認貸新政帶來的效用大約也僅持續(xù)了兩周,“上家覺得會出政策,怕賣早了,下家認為會降,怕買早了”。

對此,多位受訪業(yè)內(nèi)人士認為,2023年以來無論是長沙還是全國放松,都以一種“小碎步”調(diào)整的方式推進,效果會有所打折。張波表示,解除行政性限制是未來二線城市整體的方向,但長遠來看,政策效力釋放趨弱,邊際效益遞減。

上述房企的長沙市場負責人透露,長沙的全面放開限購政策出臺后,不少客戶會覺得之后是否首付能再降一降,或者開發(fā)商給更多優(yōu)惠措施等等,觀望心態(tài)反而比之前更重。

有房企人士向記者分析,過去一段時間里的政策釋放的不確定性,讓購房者總覺得再等等或許還會有更好的政策出來,尤其是在房價不再持續(xù)上漲之后,大家心態(tài)不會那么急了?!罢咭稽c點出,市場反饋不積極。”

也有資深地產(chǎn)行業(yè)分析師表示,近期需求端政策放開的力度是顯著的,但時機有所滯后,因此效果有限。一二線城市政策終于開閘的時候,居民收入預期、房價預期已經(jīng)處于非常弱的階段,資格放開和支付門檻下降對于購房者決策的影響有限。

各種力量綜合促修復

面對持續(xù)低迷的市場,政策應該如何發(fā)力,才能有效提振市場?

在中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜看來,供需兩端政策同步持續(xù)發(fā)力,將有助于推動市場預期好轉(zhuǎn)。例如在需求端,一線城市可繼續(xù)優(yōu)化限購政策,二線城市全面取消限制性政策等,針對多樣化改善性需求的政策支持力度繼續(xù)加大;在供給端,推動城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制繼續(xù)落地,加大核心優(yōu)質(zhì)地塊供給,優(yōu)化郊區(qū)住宅項目容積率1.0限制、優(yōu)化項目價格限制等,這些政策優(yōu)化將更有利于企業(yè)打造高品質(zhì)產(chǎn)品。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉也向記者表示,當前的市場情況下,需要各種力量綜合作用,供求關系才會逐漸好轉(zhuǎn)。除了房貸利率、首付比例降低,公積金額度提高之外,近期多個城市推出的“以舊換新”政策,也可給購房者以更多的稅費優(yōu)惠或減免。

“現(xiàn)在有20多個城市在做舊改,建議這些城市在做舊改的時候,盡量做房票或者貨幣化安置,不要做實物安置,這樣對市場短期內(nèi)的刺激作用會更加明顯。”張宏偉稱,各個地方在保障性住房、保租房籌建籌備時,建議更多去購買開發(fā)企業(yè)的存量商品房,或者普通百姓手中的存量房,這樣既消化了市場當中的庫存,也起到了快速籌建保障性住房的目的。

值得一提的是,發(fā)改委在近日強調(diào),當前我國一些地區(qū)新型工業(yè)化和城鎮(zhèn)化水平還比較低,下一步要把農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化擺在更加突出位置,加快補齊城鎮(zhèn)建設中的短板弱項,提高潛力地區(qū)新型工業(yè)化城鎮(zhèn)化水平,釋放城鎮(zhèn)化所蘊含的巨大內(nèi)需潛力。

在張宏偉看來,農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化也將是促進房地產(chǎn)市場修復動力之一?!艾F(xiàn)有的政策下,市場需求總量并未發(fā)生改變,若有效推進農(nóng)村人口市民化,或租或買,都產(chǎn)生了新的居住需求,對消化現(xiàn)有庫存的作用會更加明顯。”

不過,張波則認為,目前單一靠房地產(chǎn)政策的拉動邊際效應會越來越低,更重要的還在于經(jīng)濟面逐步向好,并伴隨著信心面不斷穩(wěn)定,才會帶動房地產(chǎn)行業(yè)逐步回歸穩(wěn)定。

億翰智庫研究總監(jiān)于小雨也向記者表示,房地產(chǎn)行業(yè)這輪行情演變,其根本原因在于信心的缺失,而信心修復的關鍵在于宏觀經(jīng)濟走勢,房地產(chǎn)行業(yè)的后續(xù)走勢關鍵還是經(jīng)濟基本面的表現(xiàn)。隨著經(jīng)濟修復動能逐漸增強,大眾對未來、對產(chǎn)業(yè)、對就業(yè)、對收入形成穩(wěn)定的預期時,房地產(chǎn)行業(yè)將筑底企穩(wěn)。

于小雨預計,樂觀情況下,房地產(chǎn)市場最早或于2025年上半年筑底,2024年全年商品房成交量大概率仍將再探底,行業(yè)的調(diào)整至少要持續(xù)3-5年的時間,但新房的成交量大概率不會再出現(xiàn)類似2022年式的斷崖式下跌,待風險出清完成,行業(yè)總量將穩(wěn)定在一個新臺階上,平緩波動。

責任編輯: 李志強
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