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    房地產“小碎步”式政策頻出,累積效應或讓樓市完成筑底
    來源:第一財經作者:鄭娜2024-04-26 15:58

    業內預計新房成交大概率不會再出現2022年斷崖式下跌。

    樓市“調控模范生”也加入全面解除限購的行列。日前,長沙住建部發布通知稱,全市范圍內買房,不再審查購房者資格條件,這意味著長沙正式結束了已推行7年之久的限購政策。

    但如此大招之下,多位長沙房地產業內人士向第一財經記者表示,政策推出后的首個周末,項目咨詢和來訪有所上漲,但整體反應平平,并無太多波瀾。除了當前市場信心不足等因素的影響, 2023年下半年的限購放松政策已在很大程度上釋放了不少需求,導致當前政策邊際效益遞減。

    事實上,許多城市如長沙一樣,拿出大力度政策,但并未能獲得較好的市場反應,樓市修復進程緩慢。多位受訪人士表示,“小碎步”式的松綁政策下實際上會加重購房者的觀望情緒,難以帶動市場回暖,需求端政策松綁效力因此難免打折扣。業內認為,當前的市場情況之下,需要多重力量綜合作用,供求關系才會逐漸好轉,未來隨著宏觀經濟的恢復,房地產市場才有望完成筑底。

    修復樓市組合拳

    近日,長沙印發的《關于支持居民購買改善住房的通知》明確,在長沙購房,不再審查資格條件。

    該通知同時表示,在長沙“以舊換新”購買新房的,可按照“認房不認貸”政策,享受首套房首付比例和按揭貸款利率優惠;購買新房申請住房公積金貸款的,在原有基礎上上調最高貸款額度80萬元,生育三孩的職工家庭住房公積金最高貸款額度提高至90萬。

    一套樓市新政落地,購房者是否被點燃了熱情?多位受訪房企人士向第一財經記者表示,全面放開限購政策的影響目前尚未傳遞到各個項目上。

    某TOP20房企長沙市場負責人張穎(化名)也告訴記者,新政出臺之后跟同行交流發現,市場反饋并沒有很積極,來訪量漲幅也就在10%-20%左右,但原本周末的來訪也會比平常好。

    一家華南房企的長沙營銷負責人也透露,從上周的市場表現來看,新政的刺激效果一般?!斑@不是長沙首次放開限購,其實去年就已經開始陸續放開首套、二套的限購了?!?/p>

    2023年9月,長沙優化限購政策,首套房限購資格出現松動。政策明確,包括非長沙市戶籍家庭在內,居民家庭在長沙購買首套商品住房,不再需要提供購房證明。此前,在長沙需“新落戶市民+12個月社?;騻€稅;非本市戶籍家庭+2年社?;騻€稅”才能購房。

    這波限購政策放松,釋放了不少剛需。張穎表示,本來長沙的剛需客戶量就比較大,所以這次限購放開以后,對項目成交有明顯的促進作用。

    新政疊加十一假期,市場活躍度明顯提升。中指院數據顯示,2023年9月,長沙商品住宅成交65.7萬平方米,環比上漲100.8%,同比上漲34.8%。58安居客研究院院長張波向記者表示,這次的政策對長沙周邊城市形成虹吸,安居客線上數據顯示,周邊縣市到長沙購房的比例在去年上升了30%以上。

    同年11月,長沙再次優化限購政策,規定在長沙購買第2套商品住房時,不再受首套房網簽滿四年的限制;居民家庭名下商品住房單套面積均不足144平方米的,可購買1套改善性住房(144平方米及以上)。這次新政減少了對改善類購房需求的限制。

    利好政策疊加,銷售得到一定程度的改善??硕饠祿@示,2023年第四季度,長沙首開項目數及開盤去化均上升至年度高位,首開去化率超76%;其中核心區域高端改善項目去化率接近五成,多個紅盤項目客房比超1.5,再現開盤搖號的現象。

    兩輪限購放松之后,如今再全面解除限購,政策效力難免削弱。張穎認為,長沙此次全面放開限購,其實主要是放開對改善客戶的限購,因為剛需客戶購買首套房已經不限購了,而改善客群本身并不急于下手,他們原本就有房子住,可能會想多看看,在合適的時機再下手,而不會迫切地立刻買房,畢竟手中已有的房源出手也需要時間。

    政策“有效期”較短

    祭出全面解除限購的大招,市場反應平平的情況,并不只是出現在長沙。

    早在2023年11月,就有12個二線城市全面放開限購,其中還包括南京、合肥、鄭州、武漢等7個省會城市。2024年以來,有更多城市對限購政策進行調整。據中指研究院初步統計,截至目前,全國僅有北京、上海、廣州、深圳、成都、天津、西安、杭州、海南省等地仍有部分區域保持限購,其他城市基本上都全面解除了限購要求。

    但整體來看,限購放松的效果并不算理想,許多城市新房成交依舊在低位徘徊??硕鸾y計數據顯示,一季度,重點30城成交累計同比降52%,降幅持續擴大4個百分點。

    為了促進成交,各大開發商同步執行“以價換量”的策略,推動房價也同步走低,3月,新房價格環比下跌的城市有57個。另據西政資本測算,3月份新建商品住宅價格同比降幅約2.2%,為2015年8月至今以來的最大降幅。

    政策持續保持寬松,且嚴格的限制性措施也漸次放松,但樓市的修復進程并不算理想,許多政策“有效期”較短。

    某TOP30房企湖南片區的相關負責人表示,去年9月長沙的限購政策調整后,短期內有刺激效果,但2個月后市場就開始下滑了。

    即便是一線城市也存在同樣的情況,某央企營銷負責人曾向記者透露,其所在城市認房不認貸新政帶來的效用大約也僅持續了兩周,“上家覺得會出政策,怕賣早了,下家認為會降,怕買早了”。

    對此,多位受訪業內人士認為,2023年以來無論是長沙還是全國放松,都以一種“小碎步”調整的方式推進,效果會有所打折。張波表示,解除行政性限制是未來二線城市整體的方向,但長遠來看,政策效力釋放趨弱,邊際效益遞減。

    上述房企的長沙市場負責人透露,長沙的全面放開限購政策出臺后,不少客戶會覺得之后是否首付能再降一降,或者開發商給更多優惠措施等等,觀望心態反而比之前更重。

    有房企人士向記者分析,過去一段時間里的政策釋放的不確定性,讓購房者總覺得再等等或許還會有更好的政策出來,尤其是在房價不再持續上漲之后,大家心態不會那么急了?!罢咭稽c點出,市場反饋不積極?!?/p>

    也有資深地產行業分析師表示,近期需求端政策放開的力度是顯著的,但時機有所滯后,因此效果有限。一二線城市政策終于開閘的時候,居民收入預期、房價預期已經處于非常弱的階段,資格放開和支付門檻下降對于購房者決策的影響有限。

    各種力量綜合促修復

    面對持續低迷的市場,政策應該如何發力,才能有效提振市場?

    在中指研究院市場研究總監陳文靜看來,供需兩端政策同步持續發力,將有助于推動市場預期好轉。例如在需求端,一線城市可繼續優化限購政策,二線城市全面取消限制性政策等,針對多樣化改善性需求的政策支持力度繼續加大;在供給端,推動城市房地產融資協調機制繼續落地,加大核心優質地塊供給,優化郊區住宅項目容積率1.0限制、優化項目價格限制等,這些政策優化將更有利于企業打造高品質產品。

    鏡鑒咨詢創始人張宏偉也向記者表示,當前的市場情況下,需要各種力量綜合作用,供求關系才會逐漸好轉。除了房貸利率、首付比例降低,公積金額度提高之外,近期多個城市推出的“以舊換新”政策,也可給購房者以更多的稅費優惠或減免。

    “現在有20多個城市在做舊改,建議這些城市在做舊改的時候,盡量做房票或者貨幣化安置,不要做實物安置,這樣對市場短期內的刺激作用會更加明顯?!睆埡陚シQ,各個地方在保障性住房、保租房籌建籌備時,建議更多去購買開發企業的存量商品房,或者普通百姓手中的存量房,這樣既消化了市場當中的庫存,也起到了快速籌建保障性住房的目的。

    值得一提的是,發改委在近日強調,當前我國一些地區新型工業化和城鎮化水平還比較低,下一步要把農業轉移人口市民化擺在更加突出位置,加快補齊城鎮建設中的短板弱項,提高潛力地區新型工業化城鎮化水平,釋放城鎮化所蘊含的巨大內需潛力。

    在張宏偉看來,農業轉移人口市民化也將是促進房地產市場修復動力之一?!艾F有的政策下,市場需求總量并未發生改變,若有效推進農村人口市民化,或租或買,都產生了新的居住需求,對消化現有庫存的作用會更加明顯?!?/p>

    不過,張波則認為,目前單一靠房地產政策的拉動邊際效應會越來越低,更重要的還在于經濟面逐步向好,并伴隨著信心面不斷穩定,才會帶動房地產行業逐步回歸穩定。

    億翰智庫研究總監于小雨也向記者表示,房地產行業這輪行情演變,其根本原因在于信心的缺失,而信心修復的關鍵在于宏觀經濟走勢,房地產行業的后續走勢關鍵還是經濟基本面的表現。隨著經濟修復動能逐漸增強,大眾對未來、對產業、對就業、對收入形成穩定的預期時,房地產行業將筑底企穩。

    于小雨預計,樂觀情況下,房地產市場最早或于2025年上半年筑底,2024年全年商品房成交量大概率仍將再探底,行業的調整至少要持續3-5年的時間,但新房的成交量大概率不會再出現類似2022年式的斷崖式下跌,待風險出清完成,行業總量將穩定在一個新臺階上,平緩波動。

    責任編輯: 李志強
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