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    最新回應來了!“合作”還是“保殼”?萬達商管之后,太盟投資這一次要拯救住宅地產公司了?
    來源:新財富雜志作者:杜冬東2024-04-25 20:42
    (原標題:最新回應來了!“合作”還是“保殼”?萬達商管之后,太盟投資這一次要拯救住宅地產公司了?| 原創)

    出險之后,中南建設需要解決的短債規模越來越大。倘若“白衣騎士”入主,推動其盤活資產,勢必要具備足夠的融資或償債能力,且掏出真金白銀。

    剛剛注資萬達商管的太盟投資集團,這一次真的要出手拯救這家住宅地產公司嗎?畢竟,在此之前,其鮮有投資國內住宅類房地產項目,而展示出與外資不動產基金相似的投資偏好。

    來源:新財富雜志(ID:xcfplus)

    作者:杜冬東

    4月24日,中南建設復牌,股票簡稱變更為“ST中南”。就在被“戴帽”前的4月22日,其股價卻一字漲停。

    這一背景是,4月20日下午,市場傳出重磅消息,由江蘇南通市海門區政府牽頭,中南建設的大股東中南城市建設投資有限公司(簡稱“中南城建”),與太盟投資集團(PAG)及江蘇資產等機構在洽談債務化解、股權交易等合作。4月21日,中南建設方面向媒體證實了這一事項。

    4月22日為上述消息公開后的首個交易日,中南建設收獲一個10.53%的漲停,股價報收0.84元/股。

    有評論由此稱,深陷債務泥潭的中南建設可能迎來“白衣騎士”。

    這是因為,太盟投資集團在業內有著亞洲“小黑石”之稱。此前不到一個月,太盟投資集團剛剛簽署投資協議,聯合中東資本,向大連新達盟商業管理有限公司投資約600億元,對珠海萬達商管進行股權重組。王健林的困境由此大為緩解。

    22日晚間,深交所即下發關注函,要求中南建設就前述事項的真實性做出說明。

    “目前雙方僅就合作的可能性進行探討,無具體的方案或推進計劃。該事項尚處于籌劃階段,對公司影響具有重大不確定性?!?024年4月25日,ST中南回復關注函稱。

    這是怎樣一個故事呢?剛剛注資珠海萬達商管的太盟投資集團,這一次要拯救住宅地產公司嗎?中南建設會就此迎來生機嗎?

    01

    “蘇系黑馬”深陷困境

    過去一個季度,太盟投資集團在中國資本市場很火。

    3月30日,太盟投資集團、中信資本、Ares Management旗下基金(Ares)、阿布扎比投資局(ADIA)旗下全資子公司Platinum Peony、穆巴達拉投資公司在大連簽署投資協議,聯合向大連新達盟商業管理有限公司投資約600億元,并合計持股60%,大連萬達商管持有剩余40%的股份。

    大連新達盟商業管理有限公司于2024年1月成立,對賭赴港上市失敗的珠海萬達商管為其子公司。

    太盟投資集團此舉解除了珠海萬達商管的“上市對賭危機”,有人由此將其掌門人單偉建稱作拉了王健林一把的人。

    因此,4月20日,市場傳出太盟投資集團與當下深陷困境的中南建設發生關聯時,投資者不免浮想聯翩。

    中南建設曾是“蘇系房企”的一匹黑馬。在業績巔峰期的2020年前后,中南建設的銷售規模也有2200多億元,與金地集團(600383)、招商蛇口(001979)等不相上下,位列克而瑞銷售榜單Top20。只是在房地產市場三強“碧萬恒”光芒萬丈的那幾年,市場對中南建設的關注并不算多。

    中南建設總部位于“中國建筑之鄉”江蘇南通。其掌門人陳錦石早年和無數同鄉一樣,在建筑工地干活,后來從施工隊做起,直至創立了中南建筑。此后,他又從建筑施工往上游的房地產開發領域發展,逐步打造出如今的中南建設。因此,陳錦石的商業王國中南集團與一般的房地產開發商略有不同,旗下既有工程建筑,也有房地產開發業務。

    按照官方的介紹,目前,中南集團旗下有上市公司中南建設,還有中南置地、中南建筑、中南實業投資和中南教育等平臺。

    作為上市公司的中南建設,主營業務為房地產開發和建筑施工,兼營酒店及其他,2009年借殼大連金牛上市。其旗下的房地產業務主要在中南置地,建筑施工業務則在中南建筑。

    2016年開始,中南建設以“黑馬”之勢大舉擴張,其銷售規模從502億元一氣上沖,并殺入了“2000億俱樂部”??硕饠祿@示,2020年,中南置地以2068億元的操盤金額,位居房企第14位;以1573.9萬平方米的操盤面積,位居第10位。

    中南集團的快速發展下,陳錦石的身家也水漲船高,連年進入“新財富500創富榜”,穩坐南通首富之位。

    不過,這波沖刺也闖出了大麻煩。2021年開始,受行業調整影響,中南建設銷售困難,出現虧損。數據顯示,2021年到2023年第三季度,中南建設累計虧損138.14億元,資產負債率高達91.3%。

    與多數出險房企一樣,2022年以來,中南建設多次轉讓旗下資產自救,包括出售中南絲路城市運營、中南服務子公司等,累計已完成項目股權轉讓14個。

    從股權結構看,中南建設的控股股東為中南城建,實際控制人為陳錦石及一致行動人。早前,中南城建的持股比例最高達54.12%。自2022年8月起,中南城建及其一致行動人持有的公司股票持續被財達證券、中郵證券、長江證券等機構強制平倉。截至2024年4月16日,中南城建的持股比例下降至37.74%。

    據統計,中南建設近一年有14條被執行人記錄,被執行總金額20.38億元。實控人陳錦石也成為被執行人,涉案金額約13.9億元,其名下還有177條消費限制信息。

    中南建設的債務壓力,也連累到控股股東中南城建。目前,中南城建所持中南建設股份已被大量凍結,截至4月16日,累計被凍結約14.44億股,累計質押約12.95億股,占其持股的88.8%。

    中南建筑列為被執行次數高達152次,被執行總金額也有將近6億元。被執行涉案的原因包括設備租賃、票據糾紛、工程款、買賣合同、勞務糾紛等。中南建筑還收到18次限制消費令,有6次股權凍結,股權數額高達1.39億元。

    業績難堪、債務高企,令投資者對中南建設心灰意冷。因股價連續10日低于面值,中南建設瀕臨退市。

    02

    盤活資產,需應對龐大短債

    2022年11月7日,中南建設首次公開違約。其公告稱,“由于市場調整、行業非良性循環等原因,暫不支付公司全資子公司HZID去年發行的美元票據利息”。

    盡管此前,中國華融、中國信達以及江蘇資產均向中南建設伸出援手,中南建設成為被AMC紓困最多的房企,依然無法扭轉局勢。

    事實上,中南建設在2021年就已經大幅縮減拿地規模,但隨著房地產銷量整體下行,中南建設的業績呈現斷崖式下滑。2021-2023年,中南建設的合同銷售金額從1973.7億元驟減至398.8億元(表1)。剛剛過去的2024年一季度,中南建設累計合同銷售額僅47.3億元,同比再減38%。

    銷售持續下滑,導致其減債之路變得艱難。根據中南建設2023年報告,其2023年歸母凈利潤為-52.93億元。

    公開數據顯示,中南建設4只存續的美元債均已違約,余額4.646億美元。目前共有5只存續境內債,合計51億元,其中3只已展期至2028年后,分別為“H9中南03”、“H0中南02”、“H1中南01”。另外2只債券“20中南建設MTN001”及“20中南建設MTN002”,合計26.77億元,仍將于一年內到期。

    盡管中南建設此前已積極進行債務重組,但相關進度仍低于預期。中南建設仍有部分銀行和非銀行金融機構借款未能達成新的借款方案或償付,同時,其境外子公司的優先票據重組,也面臨個別投資者反對和清盤風險。

    iFinD數據顯示(表2),2019年至2023年三季度報,中南建設的長期借款從360.06億元降至198.88億元;非流動負債規模從473.31億元降至254.79億元;賬面資金從254.1億元快速萎縮至91.14億元。同期,其短期借款、應付票據及應付賬款、一年內到期的非流動負債的規模均較龐大。

    如今,如何應對快速上漲的短債,成為中南建設的當務之急。進一步說,如果“白衣騎士”要入主推動中南建設的盤活資產,勢必要具備足夠的融資或償債能力且掏出真金白銀,才能化解困局。

    03

    太盟曾數次投資中國不動產領域

    太盟投資集團與中南城建的洽談,是否意味著將注資盤活中南建設,尚無法判斷。值得一提的是,中南建設的土地儲備在江蘇省占比較高、區域較為集中,且三、四線土地儲備占比較高,未來開發項目存在一定的去化壓力。

    過去一個月,太盟投資集團因對王健林旗下的珠海萬達商管的注資而受到市場關注。

    由于對賭赴港上市失敗,珠海萬達商管承受著資金和來自投資者的巨大壓力。2023年12月12日,太盟與大連萬達商管集團共同宣布簽署投資框架協議,對珠海萬達商管進行股權重組,大連萬達商管持股40%,太盟等投資人持股60%。

    2024年1月,大連新達盟商業管理有限公司成立,珠海萬達商管成為其子公司。3月30日,太盟投資集團聯合5家機構,向大連新達盟投資600億元。

    由此,珠海萬達商管的困境解除,但王健林同時也失去了對珠海萬達商管的控股權。

    作為此戰的領投人,太盟投資集團彰顯出不俗的資本運作能力。

    據太盟投資集團2022年擬赴港上市時公布的招股書顯示,其主營業務由三部分組成:信貸及市場、私募股權和不動產。

    截至2021年底,其總資產管理規模超470億美元,其中,信貸及市場業務占45%,約為210億美元。2019年至2021年,太盟投資分別實現營業收入4.36億美元、6.38億美元、7.37億美元,年復合增長率為30.02%。

    官網資料顯示,太盟投資集團為全球近300家機構基金投資者管理著超過500億美元的資產,旗下有約30支活躍基金。其知名的投資項目包括珍愛網、萬達商管、大阪環球影城、騰訊音樂(01698.HK)、奈雪的茶(02150.HK)等。

    太盟投資集團的掌門人單偉建在投資圈赫赫有名,曾是全球著名私人股權投資公司德克薩斯太平洋集團(TPG)合伙人,也是TPG亞洲(前身為新橋投資集團)聯席主管合伙人。他曾主導一系列頗具影響力的交易,包括率領新橋收購韓國第一銀行,并在一年內扭虧為盈,以及入主深圳發展銀行。

    公開資料顯示,不動產是太盟投資集團三大核心業務板塊之一,其曾數次投資過中國房地產市場項目:2013年,收購上海悅達889廣場項目65%股權;2015年,聯手萬科、鐵獅門,以35.7億元收購瑞安房地產(00272.HK)旗下上海企業天地三期,并向市場籌集等值5.09億美元貸款;2017年,與招商蛇口聯合設立16億元的地產基金,并持有80%權益,隨后,該基金還以境外協議轉讓的形式,收購了招商蛇口持有的上海招商局大廈、上海招商局廣場以及北京招商局大廈的部分股權,交易總對價約為50億元。此外,其還是春泉產業信托的二股東,并曾兩度購入華南城(01668.HK)股份。

    2024年2月,太盟投資集團與蘇州高新區簽署了合作協議,要將中國總部落戶蘇州,統籌發展公司在中國的各類資產管理業務。

    通常而言,商用物業項目因標準化程度高、管理成本低,能夠獲取長期穩定收益而外資所青睞,而住宅項目是開發型物業,售賣后不能提供可持續現金流,因而至今少有國內住宅地產公司獲得戰略投資者入局。

    從歷史案例來看,太盟投資集團此前也鮮有投資中國住宅類房地產項目,其展示出與外資不動產基金普遍相似的投資偏好。不過,單偉建近期曾公開撰文稱,“中國的房市不存在供應嚴重過剩的問題,但尚未轉危為安,原因是需求和價格仍然受到政策抑制,阻斷了市場建立新平衡點的機制”。

    04

    “真洽談”還是“真保殼”?

    受利好消息影響,中南建設4月22日開盤一字漲停。

    而此前的4月18日,中南建設收盤價為0.84元/股。當日晚間,中南建設公告稱,公司存在可能因股票收盤價連續均低于1元/股而被終止上市的風險。

    4月19日,其第二次公告提示風險:“公司可能因股票收盤價連續低于1元/股而被終止上市”。中南建設當日收盤價為0.76元/股,跌9.52%,已經連續11個交易日均低于1元/股。

    4月22日,中南建設公告稱,自4月24日起,公司股票將實施“其他風險警示”,股票簡稱由“中南建設”變更為“ST中南”,將于4月23日起停牌一天,并于次日復牌。

    針對退市風險,中南建設亦曾在公告中回應,“公司前期推出了董事、高級管理人員增持計劃,已增持金額合計207萬元,待公司定期報告披露后,董事和高級管理人員增持計劃將繼續實施;同時,公司目前也在與有關債權人協商符合各方利益的系統性方案,發揮公司資源的最大價值,減輕公司支出壓力”。

    有評論稱,洽談事發于中南建設遭遇“退市”之際,是否過于巧合?

    中南建設總市值不過32.14億元,太盟投資集團亦可在二級市場以低價買入。直接與中南建設的大股東談,是否為了以更低的價格獲得股權,甚至不排除尋求獲得控制權的可能?

    22日晚間,深交所就此次洽談的真實性發函關注。

    深交所表示,如果確實有上述事項,中南建設要說明,中南城建與太盟投資集團合作的具體內容、時間安排及進展情況,并分析相關合作的可實現性。同時,中南建設還要說明,中南城建及實際控制人是否計劃對公司進行股權轉讓、資產重組,以及其他對公司有重大影響的事項。

    截至4月25日收盤,中南建設回復了關注函,但就與太盟投資集團洽談一事未正式公告消息。

    本文所提及的任何資訊和信息,僅為作者個人觀點表達或對于具體事件的陳述,不構成推薦及投資建議。投資者應自行承擔據此進行投資所產生的風險及后果。

    責任編輯: 高蕊琦
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