出險(xiǎn)之后，中南建設(shè)需要解決的短債規(guī)模越來越大。倘若“白衣騎士”入主，推動其盤活資產(chǎn)，勢必要具備足夠的融資或償債能力，且掏出真金白銀。

剛剛注資萬達(dá)商管的太盟投資集團(tuán)，這一次真的要出手拯救這家住宅地產(chǎn)公司嗎？畢竟，在此之前，其鮮有投資國內(nèi)住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目，而展示出與外資不動產(chǎn)基金相似的投資偏好。

來源：新財(cái)富雜志（ID：xcfplus）

作者：杜冬東

4月24日，中南建設(shè)復(fù)牌，股票簡稱變更為“ST中南”。就在被“戴帽”前的4月22日，其股價卻一字漲停。

這一背景是，4月20日下午，市場傳出重磅消息，由江蘇南通市海門區(qū)政府牽頭，中南建設(shè)的大股東中南城市建設(shè)投資有限公司（簡稱“中南城建”），與太盟投資集團(tuán)（PAG）及江蘇資產(chǎn)等機(jī)構(gòu)在洽談債務(wù)化解、股權(quán)交易等合作。4月21日，中南建設(shè)方面向媒體證實(shí)了這一事項(xiàng)。

4月22日為上述消息公開后的首個交易日，中南建設(shè)收獲一個10.53%的漲停，股價報(bào)收0.84元/股。

有評論由此稱，深陷債務(wù)泥潭的中南建設(shè)可能迎來“白衣騎士”。

這是因?yàn)?，太盟投資集團(tuán)在業(yè)內(nèi)有著亞洲“小黑石”之稱。此前不到一個月，太盟投資集團(tuán)剛剛簽署投資協(xié)議，聯(lián)合中東資本，向大連新達(dá)盟商業(yè)管理有限公司投資約600億元，對珠海萬達(dá)商管進(jìn)行股權(quán)重組。王健林的困境由此大為緩解。

22日晚間，深交所即下發(fā)關(guān)注函，要求中南建設(shè)就前述事項(xiàng)的真實(shí)性做出說明。

“目前雙方僅就合作的可能性進(jìn)行探討，無具體的方案或推進(jìn)計(jì)劃。該事項(xiàng)尚處于籌劃階段，對公司影響具有重大不確定性?！?024年4月25日，ST中南回復(fù)關(guān)注函稱。

這是怎樣一個故事呢？剛剛注資珠海萬達(dá)商管的太盟投資集團(tuán)，這一次要拯救住宅地產(chǎn)公司嗎？中南建設(shè)會就此迎來生機(jī)嗎？

01

“蘇系黑馬”深陷困境

過去一個季度，太盟投資集團(tuán)在中國資本市場很火。

3月30日，太盟投資集團(tuán)、中信資本、Ares Management旗下基金（Ares）、阿布扎比投資局（ADIA）旗下全資子公司Platinum Peony、穆巴達(dá)拉投資公司在大連簽署投資協(xié)議，聯(lián)合向大連新達(dá)盟商業(yè)管理有限公司投資約600億元，并合計(jì)持股60%，大連萬達(dá)商管持有剩余40%的股份。

大連新達(dá)盟商業(yè)管理有限公司于2024年1月成立，對賭赴港上市失敗的珠海萬達(dá)商管為其子公司。

太盟投資集團(tuán)此舉解除了珠海萬達(dá)商管的“上市對賭危機(jī)”，有人由此將其掌門人單偉建稱作拉了王健林一把的人。

因此，4月20日，市場傳出太盟投資集團(tuán)與當(dāng)下深陷困境的中南建設(shè)發(fā)生關(guān)聯(lián)時，投資者不免浮想聯(lián)翩。

中南建設(shè)曾是“蘇系房企”的一匹黑馬。在業(yè)績巔峰期的2020年前后，中南建設(shè)的銷售規(guī)模也有2200多億元，與金地集團(tuán)(600383)、招商蛇口(001979)等不相上下，位列克而瑞銷售榜單Top20。只是在房地產(chǎn)市場三強(qiáng)“碧萬恒”光芒萬丈的那幾年，市場對中南建設(shè)的關(guān)注并不算多。

中南建設(shè)總部位于“中國建筑之鄉(xiāng)”江蘇南通。其掌門人陳錦石早年和無數(shù)同鄉(xiāng)一樣，在建筑工地干活，后來從施工隊(duì)做起，直至創(chuàng)立了中南建筑。此后，他又從建筑施工往上游的房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域發(fā)展，逐步打造出如今的中南建設(shè)。因此，陳錦石的商業(yè)王國中南集團(tuán)與一般的房地產(chǎn)開發(fā)商略有不同，旗下既有工程建筑，也有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

按照官方的介紹，目前，中南集團(tuán)旗下有上市公司中南建設(shè)，還有中南置地、中南建筑、中南實(shí)業(yè)投資和中南教育等平臺。

作為上市公司的中南建設(shè)，主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)和建筑施工，兼營酒店及其他，2009年借殼大連金牛上市。其旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要在中南置地，建筑施工業(yè)務(wù)則在中南建筑。

2016年開始，中南建設(shè)以“黑馬”之勢大舉擴(kuò)張，其銷售規(guī)模從502億元一氣上沖，并殺入了“2000億俱樂部”?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2020年，中南置地以2068億元的操盤金額，位居房企第14位；以1573.9萬平方米的操盤面積，位居第10位。

中南集團(tuán)的快速發(fā)展下，陳錦石的身家也水漲船高，連年進(jìn)入“新財(cái)富500創(chuàng)富榜”，穩(wěn)坐南通首富之位。

不過，這波沖刺也闖出了大麻煩。2021年開始，受行業(yè)調(diào)整影響，中南建設(shè)銷售困難，出現(xiàn)虧損。數(shù)據(jù)顯示，2021年到2023年第三季度，中南建設(shè)累計(jì)虧損138.14億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)91.3%。

與多數(shù)出險(xiǎn)房企一樣，2022年以來，中南建設(shè)多次轉(zhuǎn)讓旗下資產(chǎn)自救，包括出售中南絲路城市運(yùn)營、中南服務(wù)子公司等，累計(jì)已完成項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓14個。

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，中南建設(shè)的控股股東為中南城建，實(shí)際控制人為陳錦石及一致行動人。早前，中南城建的持股比例最高達(dá)54.12%。自2022年8月起，中南城建及其一致行動人持有的公司股票持續(xù)被財(cái)達(dá)證券、中郵證券、長江證券等機(jī)構(gòu)強(qiáng)制平倉。截至2024年4月16日，中南城建的持股比例下降至37.74%。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，中南建設(shè)近一年有14條被執(zhí)行人記錄，被執(zhí)行總金額20.38億元。實(shí)控人陳錦石也成為被執(zhí)行人，涉案金額約13.9億元，其名下還有177條消費(fèi)限制信息。

中南建設(shè)的債務(wù)壓力，也連累到控股股東中南城建。目前，中南城建所持中南建設(shè)股份已被大量凍結(jié)，截至4月16日，累計(jì)被凍結(jié)約14.44億股，累計(jì)質(zhì)押約12.95億股，占其持股的88.8%。

中南建筑列為被執(zhí)行次數(shù)高達(dá)152次，被執(zhí)行總金額也有將近6億元。被執(zhí)行涉案的原因包括設(shè)備租賃、票據(jù)糾紛、工程款、買賣合同、勞務(wù)糾紛等。中南建筑還收到18次限制消費(fèi)令，有6次股權(quán)凍結(jié)，股權(quán)數(shù)額高達(dá)1.39億元。

業(yè)績難堪、債務(wù)高企，令投資者對中南建設(shè)心灰意冷。因股價連續(xù)10日低于面值，中南建設(shè)瀕臨退市。

02

盤活資產(chǎn)，需應(yīng)對龐大短債

2022年11月7日，中南建設(shè)首次公開違約。其公告稱，“由于市場調(diào)整、行業(yè)非良性循環(huán)等原因，暫不支付公司全資子公司HZID去年發(fā)行的美元票據(jù)利息”。

盡管此前，中國華融、中國信達(dá)以及江蘇資產(chǎn)均向中南建設(shè)伸出援手，中南建設(shè)成為被AMC紓困最多的房企，依然無法扭轉(zhuǎn)局勢。

事實(shí)上，中南建設(shè)在2021年就已經(jīng)大幅縮減拿地規(guī)模，但隨著房地產(chǎn)銷量整體下行，中南建設(shè)的業(yè)績呈現(xiàn)斷崖式下滑。2021-2023年，中南建設(shè)的合同銷售金額從1973.7億元驟減至398.8億元（表1）。剛剛過去的2024年一季度，中南建設(shè)累計(jì)合同銷售額僅47.3億元，同比再減38%。

銷售持續(xù)下滑，導(dǎo)致其減債之路變得艱難。根據(jù)中南建設(shè)2023年報(bào)告，其2023年歸母凈利潤為-52.93億元。

公開數(shù)據(jù)顯示，中南建設(shè)4只存續(xù)的美元債均已違約，余額4.646億美元。目前共有5只存續(xù)境內(nèi)債，合計(jì)51億元，其中3只已展期至2028年后，分別為“H9中南03”、“H0中南02”、“H1中南01”。另外2只債券“20中南建設(shè)MTN001”及“20中南建設(shè)MTN002”，合計(jì)26.77億元，仍將于一年內(nèi)到期。

盡管中南建設(shè)此前已積極進(jìn)行債務(wù)重組，但相關(guān)進(jìn)度仍低于預(yù)期。中南建設(shè)仍有部分銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)借款未能達(dá)成新的借款方案或償付，同時，其境外子公司的優(yōu)先票據(jù)重組，也面臨個別投資者反對和清盤風(fēng)險(xiǎn)。

iFinD數(shù)據(jù)顯示（表2），2019年至2023年三季度報(bào)，中南建設(shè)的長期借款從360.06億元降至198.88億元；非流動負(fù)債規(guī)模從473.31億元降至254.79億元；賬面資金從254.1億元快速萎縮至91.14億元。同期，其短期借款、應(yīng)付票據(jù)及應(yīng)付賬款、一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債的規(guī)模均較龐大。

如今，如何應(yīng)對快速上漲的短債，成為中南建設(shè)的當(dāng)務(wù)之急。進(jìn)一步說，如果“白衣騎士”要入主推動中南建設(shè)的盤活資產(chǎn)，勢必要具備足夠的融資或償債能力且掏出真金白銀，才能化解困局。

03

太盟曾數(shù)次投資中國不動產(chǎn)領(lǐng)域

太盟投資集團(tuán)與中南城建的洽談，是否意味著將注資盤活中南建設(shè)，尚無法判斷。值得一提的是，中南建設(shè)的土地儲備在江蘇省占比較高、區(qū)域較為集中，且三、四線土地儲備占比較高，未來開發(fā)項(xiàng)目存在一定的去化壓力。

過去一個月，太盟投資集團(tuán)因?qū)ν踅×制煜碌闹楹Ｈf達(dá)商管的注資而受到市場關(guān)注。

由于對賭赴港上市失敗，珠海萬達(dá)商管承受著資金和來自投資者的巨大壓力。2023年12月12日，太盟與大連萬達(dá)商管集團(tuán)共同宣布簽署投資框架協(xié)議，對珠海萬達(dá)商管進(jìn)行股權(quán)重組，大連萬達(dá)商管持股40%，太盟等投資人持股60%。

2024年1月，大連新達(dá)盟商業(yè)管理有限公司成立，珠海萬達(dá)商管成為其子公司。3月30日，太盟投資集團(tuán)聯(lián)合5家機(jī)構(gòu)，向大連新達(dá)盟投資600億元。

由此，珠海萬達(dá)商管的困境解除，但王健林同時也失去了對珠海萬達(dá)商管的控股權(quán)。

作為此戰(zhàn)的領(lǐng)投人，太盟投資集團(tuán)彰顯出不俗的資本運(yùn)作能力。

據(jù)太盟投資集團(tuán)2022年擬赴港上市時公布的招股書顯示，其主營業(yè)務(wù)由三部分組成：信貸及市場、私募股權(quán)和不動產(chǎn)。

截至2021年底，其總資產(chǎn)管理規(guī)模超470億美元，其中，信貸及市場業(yè)務(wù)占45%，約為210億美元。2019年至2021年，太盟投資分別實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4.36億美元、6.38億美元、7.37億美元，年復(fù)合增長率為30.02%。

官網(wǎng)資料顯示，太盟投資集團(tuán)為全球近300家機(jī)構(gòu)基金投資者管理著超過500億美元的資產(chǎn)，旗下有約30支活躍基金。其知名的投資項(xiàng)目包括珍愛網(wǎng)、萬達(dá)商管、大阪環(huán)球影城、騰訊音樂（01698.HK）、奈雪的茶（02150.HK）等。

太盟投資集團(tuán)的掌門人單偉建在投資圈赫赫有名，曾是全球著名私人股權(quán)投資公司德克薩斯太平洋集團(tuán)（TPG）合伙人，也是TPG亞洲（前身為新橋投資集團(tuán)）聯(lián)席主管合伙人。他曾主導(dǎo)一系列頗具影響力的交易，包括率領(lǐng)新橋收購韓國第一銀行，并在一年內(nèi)扭虧為盈，以及入主深圳發(fā)展銀行。

公開資料顯示，不動產(chǎn)是太盟投資集團(tuán)三大核心業(yè)務(wù)板塊之一，其曾數(shù)次投資過中國房地產(chǎn)市場項(xiàng)目：2013年，收購上海悅達(dá)889廣場項(xiàng)目65%股權(quán)；2015年，聯(lián)手萬科、鐵獅門，以35.7億元收購瑞安房地產(chǎn)（00272.HK）旗下上海企業(yè)天地三期，并向市場籌集等值5.09億美元貸款；2017年，與招商蛇口聯(lián)合設(shè)立16億元的地產(chǎn)基金，并持有80%權(quán)益，隨后，該基金還以境外協(xié)議轉(zhuǎn)讓的形式，收購了招商蛇口持有的上海招商局大廈、上海招商局廣場以及北京招商局大廈的部分股權(quán)，交易總對價約為50億元。此外，其還是春泉產(chǎn)業(yè)信托的二股東，并曾兩度購入華南城（01668.HK）股份。

2024年2月，太盟投資集團(tuán)與蘇州高新區(qū)簽署了合作協(xié)議，要將中國總部落戶蘇州，統(tǒng)籌發(fā)展公司在中國的各類資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。

通常而言，商用物業(yè)項(xiàng)目因標(biāo)準(zhǔn)化程度高、管理成本低，能夠獲取長期穩(wěn)定收益而外資所青睞，而住宅項(xiàng)目是開發(fā)型物業(yè)，售賣后不能提供可持續(xù)現(xiàn)金流，因而至今少有國內(nèi)住宅地產(chǎn)公司獲得戰(zhàn)略投資者入局。

從歷史案例來看，太盟投資集團(tuán)此前也鮮有投資中國住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目，其展示出與外資不動產(chǎn)基金普遍相似的投資偏好。不過，單偉建近期曾公開撰文稱，“中國的房市不存在供應(yīng)嚴(yán)重過剩的問題，但尚未轉(zhuǎn)危為安，原因是需求和價格仍然受到政策抑制，阻斷了市場建立新平衡點(diǎn)的機(jī)制”。

04

“真洽談”還是“真保殼”？

受利好消息影響，中南建設(shè)4月22日開盤一字漲停。

而此前的4月18日，中南建設(shè)收盤價為0.84元/股。當(dāng)日晚間，中南建設(shè)公告稱，公司存在可能因股票收盤價連續(xù)均低于1元/股而被終止上市的風(fēng)險(xiǎn)。

4月19日，其第二次公告提示風(fēng)險(xiǎn)：“公司可能因股票收盤價連續(xù)低于1元/股而被終止上市”。中南建設(shè)當(dāng)日收盤價為0.76元/股，跌9.52%，已經(jīng)連續(xù)11個交易日均低于1元/股。

4月22日，中南建設(shè)公告稱，自4月24日起，公司股票將實(shí)施“其他風(fēng)險(xiǎn)警示”，股票簡稱由“中南建設(shè)”變更為“ST中南”，將于4月23日起停牌一天，并于次日復(fù)牌。

針對退市風(fēng)險(xiǎn)，中南建設(shè)亦曾在公告中回應(yīng)，“公司前期推出了董事、高級管理人員增持計(jì)劃，已增持金額合計(jì)207萬元，待公司定期報(bào)告披露后，董事和高級管理人員增持計(jì)劃將繼續(xù)實(shí)施；同時，公司目前也在與有關(guān)債權(quán)人協(xié)商符合各方利益的系統(tǒng)性方案，發(fā)揮公司資源的最大價值，減輕公司支出壓力”。

有評論稱，洽談事發(fā)于中南建設(shè)遭遇“退市”之際，是否過于巧合？

中南建設(shè)總市值不過32.14億元，太盟投資集團(tuán)亦可在二級市場以低價買入。直接與中南建設(shè)的大股東談，是否為了以更低的價格獲得股權(quán)，甚至不排除尋求獲得控制權(quán)的可能？

22日晚間，深交所就此次洽談的真實(shí)性發(fā)函關(guān)注。

深交所表示，如果確實(shí)有上述事項(xiàng)，中南建設(shè)要說明，中南城建與太盟投資集團(tuán)合作的具體內(nèi)容、時間安排及進(jìn)展情況，并分析相關(guān)合作的可實(shí)現(xiàn)性。同時，中南建設(shè)還要說明，中南城建及實(shí)際控制人是否計(jì)劃對公司進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)重組，以及其他對公司有重大影響的事項(xiàng)。

截至4月25日收盤，中南建設(shè)回復(fù)了關(guān)注函，但就與太盟投資集團(tuán)洽談一事未正式公告消息。

本文所提及的任何資訊和信息，僅為作者個人觀點(diǎn)表達(dá)或?qū)τ诰唧w事件的陳述，不構(gòu)成推薦及投資建議。投資者應(yīng)自行承擔(dān)據(jù)此進(jìn)行投資所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)及后果。